資産規模大の投資手法として、更地(郊外)・更地(都心部)と店舗物件・介護施設について紹介します。
更地(郊外)には、減価償却がなく資産減価しないという利点があります。また、賃貸借契約解約も容易に行うことができます。更地売却の他、郊外型施設の運用売却をしてもよいでしょう。ただし、大土地は売却先が限られるということには注意が必要です。
更地(都心部)は、時間貸し駐車場後売却し、マンションを建設するというケースが多くなっています。購入対象者が法人メインとなっていますので、入札で価格高騰も見込める点がメリットです。しかし、都心部の場合は、郊外に比べると、建物有のほうが収益性が高くなり更地よりよい場合があります。
店舗物件・介護施設は、管理が楽であるということがメリットです。清掃・警備・施設管理は借主が実施します。その分、借主依存度が高くなっており、万一、退去の際の対策が必要であるということには注意が必要です。長期契約で、中途解約違約金が高ければ継続保有が有利になります。
まとめ
物件概要(不動産屋さんが持ってくる資料)
物件概要(不動産屋さんが持ってくる資料)の一番の問題点は、表面利回り、純利回りが分からないということや、投下自己資金に対する収益がいくらになるのかという視点がない点、何年で自己資金が回収できるか詳細に説明がなされていない点です。 例えば、現金で1000万円を手元に持っていたとして全額自己資金で表面利回り10％の1000万円の物件を購入するのと、自己資金10％、借入90％（総額1億）で表面利回り10％の物件を購入するのでは、どちらがより多く、手元に現金が残るのか？といったような具体的なケースで説明をしてくれる不動産屋さんはほぼいないと言っても過言ではありません。
